Relacionados entre sí y, en ocasiones, formando parte de un mismo grupo empresarial, estos tres términos hacen alusión a tres partes diferentes de una obra y a la adquisición de la vivienda. A la hora de hacerse con un inmueble de obra nueva, es muy frecuente no tener muy clara la diferencia existente entre la constructora, la promotora o la inmobiliaria. El desconocimiento de las funciones que ejerce cada una de ellas puede inducir a error a los clientes potenciales.
Para ponernos en situación, evoquemos ese solar desnudo que empieza a tomar sombra y ahora muestra carteles en los que se anuncia la construcción de viviendas. Tras unos cuantos meses de movimientos de tierra, se observa una caseta típica de construcción, con un letrero en el que se indica “Información y venta”. Esto es sinónimo de que se ha iniciado un proceso de edificación en el que intervienen al mismo tiempo una promotora, una constructora y una agencia inmobiliaria o, lo que viene a ser lo mismo, empresas que operan en el mismo sector, pero con implicaciones muy diferentes.
El papel que desempeña cada una de ellas es diferente en el proceso. A menudo se confunden sus funciones y cuesta tener claro a dónde hay que acudir para resolver dudas cuando un proyecto causa interés. No es extraño que se confunda la labor de una empresa constructora con la que hacen las promotoras inmobiliarias. Tampoco es difícil confundir el trabajo de las inmobiliarias con el de las promotoras. De manera que, para no caer en el error y tener claro lo que implica cada término y el rol que desempeña cada uno de ellos, vamos a explicar las funciones de cada uno dentro del sector inmobiliario.
Promover, construir y vender
Aunque pueda parecer que lo primero es la construcción, no es así. Hemos consultado con los profesionales de VIP HOUSE, una agencia inmobiliaria que ofrece un servicio personalizado, transparente y seguro a vendedores y compradores, y hemos comprendido que no, que lo primero que se hace no es construir, sino promover. De manera que, para poder explicar la diferencia entre promotora inmobiliaria, constructora y agencia inmobiliaria, hay que empezar por el principio y ese principio es detallar lo que es un promotor inmobiliario. En este aspecto, hablar de una promotora inmobiliaria es hablar de la empresa que pone en marcha el proyecto inmobiliario, lo planifica, organiza y financia.
Las promotoras inmobiliarias son las que toman la iniciativa de construir un edificio o urbanización de viviendas, asumiendo el riesgo empresarial y supervisando el proyecto desde antes de que dé inicio la obra hasta que se entregan las llaves. Dentro de sus funciones destacamos la búsqueda y adquisición de los terrenos, ya que el promotor busca las mejores ubicaciones, evalúa si son aptas para la edificación y compra los terrenos. También planifica y diseña el proyecto una vez que se ha hecho con el solar, define las características del proyecto, contrata a los arquitectos, los ingenieros y otros técnicos, coordina los planos y las memorias, etc.
Al mismo tiempo, la promotora se ocupa de la obtención de los permisos y licencias necesarios en las correspondientes organizaciones públicas para poder iniciar las obras cumpliendo la normativa.
Una promotora inmobiliaria es la encargada de la financiación del proyecto, aportando capital propio o negociando el préstamo con las entidades financieras correspondientes de manera que pueda garantizar el pago a los proveedores y la viabilidad del proyecto. Supervisan la obra para que se ejecute según lo planificado y se encargan de comercializar y vender las viviendas, tanto con un equipo propio como recurriendo a una agencia inmobiliaria externa.
Pasamos a la constructora. Una empresa constructora es la que se encarga de materializar físicamente el proyecto inmobiliario que impulsa la promotora. Por lo que se convierte en la responsable directa de la ejecución de la obra proporcionando los medios técnicos, la maquinaria, el personal y los proveedores necesarios. En principio, la diferencia entre promotora y constructora puede generar menos dudas, pero conviene detallar cuáles son las funciones y responsabilidades de estas empresas dentro del proyecto inmobiliario.
Se ocupan de la ejecución material de la obra, de principio a fin, atendiendo a los planos del arquitecto y las especificaciones técnicas, a través de los empleados de la empresa y los proveedores especializados. Para ello, preparan el terreno, ya que todo proceso de construcción se inicia realizando los trabajos necesarios en el solar para poder edificar en él. Ejecutan la cimentación del terreno y construyen las estructuras correspondientes de hormigón o metálicas, los muros, el forjado y todos aquellos elementos que darán como resultado el edificio o la urbanización de los planos.
Otra de las funciones que cumplen las constructoras es controlar la calidad y cumplir con las normativas correspondientes. Las empresas constructoras tienen que asegurarse de que el proyecto cumple con los estándares de calidad, el Código Técnico de Edificación (CTE) con sus correspondientes requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, así como las normas vinculadas a la construcción de las viviendas. Sin olvidar que se encarga de gestionar los recursos humanos y de material, coordinando todos los recursos desde la instalación de las grúas hasta la contratación de los operarios.
La agencia inmobiliaria y las diferencias entre unos y otros
Llega el turno de las agencias inmobiliarias, que todos tenemos muy claro qué son y a qué se dedican, aunque no nos habíamos parado a pensar en el papel que juegan cuando se trata de una obra nueva. Una inmobiliaria o comercializadora es la empresa que ejerce como intermediaria entre la promotora y los interesados en la compra de la vivienda. Es decir, ejerce como puente entre el promotor y los compradores potenciales. Sus funciones van desde la comercialización de los pisos hasta el servicio posventa.
Comercializan las propiedades actuando en nombre de la promotora y vendiendo las viviendas que forman parte del proyecto. Realizan las campañas de marketing y la promoción de los proyectos, haciendo fotografías y videos, creando las correspondientes campañas de publicidad, utilizando estrategias de marketing digital, etc. Captan a los compradores potenciales dentro de su proceso de comercialización, atrayendo a todas aquellas que puedan estar interesadas en adquirir las viviendas ofertadas.
En la agencia inmobiliaria se encargan también de negociar y cerrar las ventas; en los encuentros con los posibles compradores, resuelven las dudas y median en la negociación del precio y las condiciones de la operación hasta que se produce la firma del contrato y se realiza la escritura pública. Una vez que se formaliza la venta, la agencia inmobiliaria sigue prestando apoyo a los compradores ante las posibles incidencias o pequeñas reparaciones que sean necesarias.
Ahora que conocemos bien las funciones de la promotora, la constructora y la inmobiliaria, nos queda claro el rol de cada una de ellas dentro del mundo inmobiliario. Las promotoras desarrollan y gestionan el proyecto, participando en la construcción, la venta y la financiación. Las constructoras ejecutan el proyecto y participan en la construcción, y las inmobiliarias venden o median en el proceso de compra, participando en la venta.
Una misma empresa puede ejercer los tres roles y ocuparse al mismo tiempo de adquirir el terreno, ejecutar la obra y comercializar las viviendas. Al disponer de su propia empresa de construcción y de los equipos comerciales integrados, una promotora puede optimizar los procesos y, de esa manera, tener un mayor control sobre la calidad y los plazos de ejecución del proyecto.
Aquellos que estén considerando la posibilidad de adquirir una vivienda de obra nueva pueden tener la duda sobre con quién tienen que ponerse en contacto, si es con la promotora, la constructora o la inmobiliaria. Si se trata de una obra nueva que se encuentra en proceso de construcción, hay que ponerse en contacto con la promotora o con su equipo comercial. Cuando se trata de una vivienda ya terminada, hay que dirigirse a la inmobiliaria, donde recabar la información necesaria y relativa a la promoción de las viviendas para concertar una visita.
El papel de la constructora no forma en ningún momento parte del proceso de venta, por lo que no tiene por qué producirse una relación directa con los posibles compradores de las viviendas.
Al comprar una vivienda se toma una decisión importante que va a marcar toda la vida del comprador, por lo que es importante conocer algunos aspectos relacionados con lo que implica hacer esa compra con una promotora inmobiliaria:
- Se obtiene un precio más económico, ya que no existen intermediarios.
- Se puede personalizar la casa durante la construcción.
- Se compran casas con garantía estructural de diez años.
- Experiencia en el sector por parte de la promotora.
- Se compra una vivienda a estrenar.
- Servicio posventa.
- Las promotoras tienen acuerdos y ofertas con empresas del sector para amueblar la casa y dejarla lista para entrar a vivir.
- La gestión se realiza con ellos de principio a fin.
En definitiva, ahora sabemos las diferencias y funciones de promotoras, constructoras e inmobiliarias, además de conocer un poco mejor la operativa de cada una de ellas y algunos detalles de interés.
