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¿Se puede convertir una oficina en vivienda?

Salón tipo loft.

La respuesta es sí, aunque no es tan sencillo como parece. No basta con poner una cama e instalar algunos electrodomésticos eléctricos. Ni los locales comerciales, ni las oficinas cumplen los requisitos mínimos de habitabilidad. Más que otra cosa porque no fueron diseñados para ese uso.

En grandes ciudades como Madrid o Barcelona estamos viendo como algunos despachos profesionales se están transformando en vivienda, analizaremos más tarde este fenómeno. Consultando a algunos arquitectos y constructores, nos cuentan que es necesario un estudio previo de viabilidad, que corrobore que el inmueble cumple los requisitos para ser habitados, solicitar el cambio de uso al ayuntamiento y efectuar una serie de reformas indispensables.

Los constructores de Reformas Garre, una empresa de reformas integrales de Madrid, nos aseguran que el cambio es posible. Ellos han abordado con éxito la transformación de algunos locales comerciales en vivienda y el trabajo salía más económico que la reforma integral de algunas viviendas unifamiliares.

Por ley, un inmueble que se utiliza como vivienda debe tener, como mínimo, una cocina con salida de humos, un baño-retrete con ventilación, un dormitorio separado del resto de la casa, un comedor y todo ello convenientemente ventilado e iluminado con luz exterior.

Inevitablemente, la oficina requerirá una serie de reformas, puesto que para su uso como lugar de trabajo no necesitaba cumplir estas condiciones.

Estas medidas son imprescindibles para obtener la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. Requisitos sin los cuales, las empresas energéticas se pueden negar a facilitarte los suministros básicos, no podrás empadronarte en el municipio y el ayuntamiento puede sancionarte por ocupación ilegal.

Cambio de oficina a vivienda. ¿Es tendencia?

La dificultad para encontrar vivienda a buen precio en las grandes ciudades y la transformación de los núcleos urbanos de ser centros industriales a convertirse en destinos turísticos, han dejado algunas oficinas, sobre todo en los distritos del centro, desocupadas. Algunas personas se plantean adquirirlas y transformarlas en vivienda para uso propio o como una inversión.

Xabier, un joven abogado de Barcelona, cuando se divorció, compró un despacho cerca de la casa de sus padres. Me cuenta que la hipoteca le salió más económica que comprar una vivienda. Habló con un arquitecto amigo suyo e inició los trámites para el cambio de uso en el ayuntamiento. Una vez concedido, efectuó algunas reformas para adecuar el inmueble. Hoy viven allí y alberga a sus dos hijas los fines de semana que le toca tenerlas.

Martín es propietario de varias oficinas en conocidas calles del centro de Barcelona. Se las alquilaba a profesionales. Es el negocio del que ha vivido los últimos 40 años. Son despachos grandes de 45 metros cuadrados en el Example. Abres la puerta, entras en un pasillo distribuidor y vas a parar a 4 o 6 despachos independientes.

De un tiempo a esta parte transformó los despachos en apartamentos de uso turístico tipo Airbnb. “Está todo legalizado” – me contó en su día. Lo cierto es que cada apartamento cumple las condiciones mínimas de habitabilidad y está abastecido de agua y electricidad. Cuenta que con este sistema, solo en alquileres ocasionales por días, gana más dinero que con el alquiler fijo de las oficinas a los profesionales.

El arquitecto Adolfo Ramírez Escudero comentó al periódico El País que esta transformación es una práctica habitual en ciudades como Nueva York o Londres, donde encontrar vivienda en el centro, la City, es un verdadero problema. El fenómeno, según él, ha empezado a despuntar en nuestro país a partir de la pandemia del COVID-19. Cuando algunas pequeñas empresas de servicios, tras implantar el teletrabajo, descubrieron que podían funcionar prescindiendo de las instalaciones físicas. Según Ramírez Escudero, la transformación de oficinas en viviendas será un hecho que veremos cada vez más a menudo en nuestro país.

Condiciones para transformar una oficina en vivienda.

El blog de la aseguradora Mapfre señala que todas las oficinas no pueden transformarse en vivienda. La oficina debe tener una superficie mínima de 38 metros cuadrados y cumplir todos los requisitos de habitabilidad de la normativa urbanística municipal.

Como hemos dicho antes, debe contar como mínimo con una cocina, un dormitorio, un comedor y un cuarto de baño. El retrete debe recibir ventilación externa y debe estar separado físicamente del resto de las estancias. La cocina, por su parte, debe tener una salida de humos, aunque puede encontrarse abierta al comedor.

La iluminación natural es otro aspecto importante. La vivienda debe contar con ventanas que representen como mínimo el 12% de la superficie útil. Estas deben dar obligatoriamente a la calle, considerando que una parte de estas pudieran dar a un patio interior de vecinos. En especial la cocina y el retrete. El patio de vecinos debe estar abierto.

El techo del inmueble debe tener una altura mínima de 2 metros y medio. Para acceder al interior, la puerta exterior deberá tener unas dimensiones determinadas, estipuladas, por lo general, en una ordenanza municipal. También se debe tener en cuenta las medidas de evacuación de la cocina en caso de incendio.

Es importante que cada dependencia cuente con ventilación y que las habitaciones se hallen separadas. No que para acceder a una, tengas que pasas por otra.

Si la oficina cumple todos estos requisitos se podrá transformar en vivienda.

Procedimiento administrativo.

Para transformar una oficina en vivienda habitable necesitas realizar una serie de trámites administrativos. Este es el procedimiento habitual, según cuenta la web del portal inmobiliario Idealista:

  1. Necesitas efectuar un estudio de viabilidad efectuado por un arquitecto colegiado. No un proyecto de reforma. El estudio consistirá en comprobar que el inmueble cumple las condiciones legales para poder ser habitado.
  2. Con el estudio en mano, solicitarás a tu ayuntamiento el cambio de uso del inmueble. Para ello es necesario cumplimentar el formulario de solicitud y es posible que tengas que adjuntar alguna documentación adicional como las escrituras de la oficina.
  3. El ayuntamiento puede tardar hasta 3 meses en conceder la licencia de cambio de uso desde que se solicitó. El silencio administrativo se entiende como denegación.
  4. Con la licencia en tu poder ya puedes emprender las obras de reforma. Te recomendamos que para ello contrates una empresa de reformas integrales, puesto que aunque no lo parezca, necesitaras efectuar una serie de cambios articulados. Es importante que cuentes con un proyecto para que la transformación se produzca tal y como tienes pensado.
  5. Terminadas las obras, deberás solicitar el certificado de primera ocupación. Por lo general, la empresa de reformas se suele encargar de gestionar este trámite ante el ayuntamiento. Con la expedición del certificado, el despacho u oficina deja de ser tal y se convierte legalmente en una vivienda.
  6. Una vez concluidos todos estos trámites, puedes inscribir el cambio de uso en el registro de la propiedad.

Puede parecer un proceso farragoso pero imprescindible efectuarlo para cambiar el uso del inmueble. Como has visto, tendrás que contratar a varios profesionales y pagar tasas. Te aseguro que aunque no lo parezca, te saldrá más económico que reformar un piso antiguo o comprar una vivienda por la zona. Para salir de dudas lo mejor es que hagas un presupuesto consultando los costes a varios profesionales que van a participar en la transformación.

Reformas imprescindibles.

Es inevitable que tengas que hacer reformas, puesto que ni los despachos grandes que hay en el centro de las ciudades están equipados como viviendas.

En este aspecto hay que prestar especial atención a la cocina y al baño. La cocina es probable que haya que construirla desde 0. Las oficinas no suelen contar con cocina de uso doméstico, como mucho tenían una zona donde tenían instalada una máquina de café, una pequeña nevera y un microondas. La cocina debe tener una campana extractora con salida de humos que dé al patio de vecinos.

En la antigua oficina es probable que todo sea eléctrico. Por lo que si quieres instalar gas natural deberás contratar el suministro y efectuar la instalación correspondiente.

El baño es otro aspecto importante. Las oficinas suelen contar con un retrete. Piensa que debes instalar una ducha y habilitar el espacio para uso personal.

Por último, el dormitorio debe estar separado del resto de la vivienda, a no ser que quieras montar una especie de loft. En cualquier caso deberá estar convenientemente ventilado y recibir luz exterior.

Ya que te has metido en la compra de un inmueble que, probablemente, te saldré más barato que la compra de una vivienda, tienes un mayor margen para adecuar el espacio a tu gusto. Esto significa tirar tabiques para crear espacios más grandes o acondicionar habitaciones según tus gustos y aficiones.

Quizás una antigua oficina, por sus dimensiones, no pueda dar para vivir una familia. Pero si puede quedar bien como un coqueto apartamento para una persona que vive sola o para una pareja bien avenida. Ten en cuenta que muchas de estas oficinas están ubicadas en el centro de las ciudades. Hoy por hoy, tal y como se está poniendo el tema, vivir en el centro es todo un lujo. Privilegio que en caso de transformar una oficina en vivienda puede ser accesible.

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